Налог на недвижимость германия

На содержание недвижимости среднестатистический житель Германии тратит более 20% своего дохода; а нерезиденты, которые приобретают жилье и сдают его в аренду, могут рассчитывать на доход на уровне около 3-5% годовых, поскольку большая часть прибыли от квартиры будет направлена на погашение обязательных платежей: оплату услуг управляющей компании, налогов, коммунальных расходов и пр.

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

налог на недвижимость германия

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия  профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным). 

налог на недвижимость германия

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

налог на недвижимость германия

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

налог на недвижимость германия

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

  • Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
  • Нотариус (1,5%) – €1500
  • Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

налог на недвижимость германия

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

27 августа 2017

3,5–6,5 %

от стоимости объекта при покупке

100–300 евро

в год при владении

15–48 %

от прироста капитала при продаже

При покупке, владении, сдаче в аренду и отчуждении недвижимости в Германии иностранцы платят налоги по тем же ставкам, что и резиденты страны.

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от федеральной земли ставка составляет 3,5–6,5 % от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Если недвижимость приобретает родитель, супруг или ребёнок владельца, то он не платит этот налог.

Бранденбург, Саар,
Северный Рейн – Вестфалия,
Шлезвиг-Гольштейн
6,5
Берлин, Гессен 6,0
Баден-Вюртемберг, Бремен,
Мекленбург – Передняя Померания,
Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц,
Саксония-Анхальт, Тюрингия
5,0
Гамбург 4,5
Бавария, Саксония 3,5

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Задать вопрос Софии

Гонорары маклера и нотариуса, участвующих в сделке купли-продажи, облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 19 % от затрат на их услуги.

Владение

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Размер налога зависит от типа объекта, его местоположения, площади земельного участка и времени постройки. В среднем владельцы квартир платят 100–300 евро в год — относительно небольшие суммы по сравнению с другими европейскими странами.

Собственник обязан выплатить налог на недвижимость до конца календарного года, даже если он продал объект в течение этого года. В этом случае обычно покупатель возмещает продавцу уплаченный им налог, пропорционально времени фактического владения недвижимостью.

Екатерина Шабалина Юрист Tranio

Задать вопрос Екатерине

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

8 821 – 54 057 14,77–43,255
54 058 – 256 303 44,31
256 304 и более 47,475

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксированна: 15,825 %, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?

— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5 % от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год).

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу и вывести прибыль из под налога на дивиденды. На практике это приводит к уменьшению налоговой нагрузки на доход от арендного бизнеса практически до нуля на протяжении первых 10–15 лет инвестиции.

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Задать вопрос Георгию

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, потому что между двумя государствами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?

— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо. Также, если российский налоговый резидент оформляет объект и ипотеку на юридическое лицо, то ему не нужно платить налог на материальную выгоду в России.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475 %), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825 %). Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.

Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет, или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50 % в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

1 Супруги и гражданские супруги
Дети и внуки (при умерших родителях)
Дети и внуки (при живых родителях)
Родители, бабушки и дедушки
500 000
400 000
200 000
100 000
2 Братья и сёстры
Племянники
Приёмные родители
Свойственники
Разведённые супруги и партнёры
20 000
3 Остальные, в том числе юридические лица 20 000

25.09.2018 16:44Просмотров 1011

Немецкий закон таков, что понятия «налог на недвижимость в Германии», как такового, нет. В системе налогообложения присутствует поземельный налог Grundsteuer, платить который обязаны владельцы самых разных объектов собственности: домов, квартир, земельных наделов, гаражей и других. Согласно немецкому праву, продаже, равно как и передаче в собственность подлежит участок земли с возведенными на нем строениями. А размер этого платежа зависит непосредственно оценочной стоимости земельного участка. Россияне, планирующие вложить средства в недвижимость, должны знать как можно больше о налоговой системе этой страны.

И еще одно существенное замечание – в Германии налоги на недвижимость не федерация собирает, а город или поселение, на территории которого эта земля находится.

Налог при покупке жилья

В случае, когда человек покупает дом, с обязательным платежом все понятно. Но тот, кто купит квартиру, должен понимать, что приобретает не весь участок, на котором возведена многоэтажка, а лишь долю в процентном отношении, приходящаяся на площадь жилья.

Теперь о налоговых платежах.

Однократный платеж

Как только сделка заключена, покупатель должен единоразово выплатить единоразовый налог на переход права собственности. В разных регионах ставка налога может меняться от 3,5 до 6,5% стоимости объекта, что указана в договоре купли-продажи (в Баварии она составит 3,5%, в Бремене – 5, в Берлине – 6, а в Северном Рейне – Вестфалии – 6,5%).

Важно

Если приобретатель недвижимости – близкий родственник владельца (его родитель, ребенок или супруг), то платить ему не придется.

Налогообложению подлежат также гонорары маклера и нотариуса, которые тоже участвуют в сделке, а размере 19% от стоимости их услуг.

Ежегодный налог (Grundsteuer)

Владелец недвижимого имущества должен раз в год уплачивать 0,35 % от оценочной стоимости такова базовая ставка этого налога. А она заметно ниже реальной рыночной. Налоговая инспекция применяет довольно сложную систему подсчета для определения размера оценочной стоимости, на основании данных об объекте недвижимости, указанных собственником в специально разработанной для этих целей форме.

На его размер влияют и коэффициенты, которые устанавливаются местными городскими властями, свои для каждого региона. И в результате Grundsteuer оказывается порядка 0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Для собственника однокомнатной квартиры, расположенной в Берлине, налог составит около 200 евро в год.

Списание налогов

Немецкое налоговое законодательство предусматривает возможность списать налоговый платеж для строений, которым за 40-50 лет, ссылаясь на износ здания. Для домов, что были построены в ФРГ в 1925 году, 2% от оценочной стоимости списывается каждый год, а для домов старше 1924 года – 2,5 %.

Налоги для иностранцев

Гражданин любой страны, россиянин, украинец, белорус и казах, вправе приобрести недвижимость и земельный участок в любой федеральной земле Германии.

Когда собственность оформляет на себя юридическое лицо, ему придется предоставить подтверждение законности деятельности компании из Торговой Палаты.

С покупкой квартиры, апартаментов или другого жилья в Германии у нерезидента появляется одновремено обязанность платить налоги на недвижимость и коммунальные расходы.

Иностранец при этом получает визовые льготы – стать обладателем шенгенской мультивизы с правом до 90 дней в полугодии находиться в стране ему теперь просто, если у него оформлена въездная виза.

При покупке, владении, сдаче в аренду или отчуждении квартиры в Германии иностранцы платят налоги по таким же ставкам, что и граждане страны.

Налоговый платеж на покупку жилья не слишком обременительный, зато довольно высока ставка налога на доход от его перепродажи, если квартира не использовалась для личного проживания, и может составить половину дохода. Россия подписала с Германией соглашение, по которому сумма, которую уплатит россиянин в этой европейской стране будет вычтена из налога, взимаемого в РФ.

За должниками установлен строгий надзор. Даже минимальная задолженность может грозить:

  • отказом в предоставлении визы,
  • немалыми штрафами,
  • лишением вида на жительство.

Если невыплаты продолжаются длительное время, жилье может быть принудительно выставлено на аукцион для продажи.

Налог при продаже недвижимости

Система налогообложения Германии предусматривает еще и «спекулятивный» налог, оплачивают который при продаже недвижимости, осуществляемой до истечения 10 лет с ее приобретения. И тогда размер налога будет рассчитан по итогам года. Налогооблагаемая база определяется таким образом – суммируются все доходы за год, включая зарплату, доходы от аренды и продажи. Налоговая ставка зависит от нее.

Совсем другой порядок, если продается недвижимость после 10 лет владения – такие продажи спекулятивным налогом не облагаются, как и здания, используемые только для личного проживания:

  • в период между покупкой (строительством) и продажей,
  • в течение двух лет, предшествующих продаже.

Если для оформления сделки привлекался риелтор, то оплата его услуг полностью ляжет на покупателя (если востребованность недвижимости высокая), иначе ее оплатит продавец – 3%+НДС от суммы сделки.

Какие еще налоги надо платить?

Поземельный налог, регулируемый Законом о налогах на недвижимость от 01.12.1936 года, уплачивается раз в квартал. Его рассчитывает финансовая инспекция, а на его размер влияет площадь участка и его местоположение. Платеж для одно- или двухкомнатной квартиры в не самом престижном месте составляет 70-150 евро в год.

Сопуствующие расходы на содержение

Собственнику недвижимости, наряду с налогами на недвижимость придется осуществлять и коммунальные платежи:

За …

Услуга

Евро

Примечание

Содержание дома

домоуправлению

10-20

в месяц

 

в коммунальную кассу

15-30

в месяц

Газ

потребление

3-4

за куб. м

 

отопление

за кв. м

Водоснабжение

 

0,30-0,50

за куб. м

Электроэнергия

 

29 центов

за квт в среднем

Интернет, телевидение,

интернет-провайдер ADSL

за месяц

 

налог за радио и телевидение

в месяц

 

радио

в месяц

 

радио плюс кабельное телевидение

в месяц

Телефон стационарный

подключение

 
 

месячная оплата

15-40

 
 

цена 1 минуты разговора

от 1,6 центов

 

Телефон мобильный

цена 1 минуты разговора

15-18 центов

 

Германия – это страна, где владелец недвижимости, резидент или иностранец, не получит шоковых счетов на оплату налога, как во многих других странах. А если он не проживает в ней постоянно, сдает ее, то в некоторых регионах даже будет освобожден от уплаты налога на землю.

Налог на недвижимость в Германии в точном понимании этого слова не существует вообще. Используя язык немецкого закона, правильнее говорить о поземельном налоге – Grundsteuer, который ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

 

На первый взгляд немцев можно заподозрить в неточности – как же можно называть «поземельным» налог, который платит владелец квартиры в многоэтажном доме? Он же никак не связан с землёй? Вы уже догадываетесь, что подозревать немцев в неточности определения налога на недвижимость в Германии – это очень бесперспективное занятие.

Дело в том, что по немецкому праву продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли – Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с домом больших проблем с пониманием происходящего не возникает. В случае с квартирой необходимо пояснить, что продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентуально приходится на квартиру. Отсюда и название налогу на недвижимость в Германии – Grundsteuer (поземельный налог).

Важная деталь – налоги на недвижимость в Германии собирает и кладёт себе в карман не федерация, а тот город или деревня, в которых находится земельный участок. Этим объясняется энергичная прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку и рассыпаются бисером перед покупателями.

Система подсчёта конкретного размера налога крайне сложна и не позволяет назвать единую цифру в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Тем не менее мы попробуем объяснить эту схему по-возможности упрощённо.

Подсчёт налога происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро – Einheitswert. Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и некоторые другие. Определённая таким образом универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной стоимости недвижимости. По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ – Einheitswertbescheid.

Пример: квартира с рыночной ценой в 100.000 евро может иметь универсальную стоимость – Einheitswert в размере 20.000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость земельного участка в евро– Steuermessbetrag путём умножения универсальной стоимости на налоговый коэффициент. Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от таких характеристик, как вид земель – земли для сельского хозяйства или другие, тип застройки – дома на одного, два хозяина или многоквартирные дома и некоторых других. В среднем коэффициент может составлять от 3,5 до 6 промилле. Результат – ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Пример: универсальная стоимость вышеназванной квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем и последнем этапе город (Gemeinde), в котором находится земельный участок, окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. Для этого сначала – в зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли — определяется повышающий коэффициент в процентах – Hebesatz. Этот коэффициент одинаков для всех городских объектов недвижимости, например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535 %. Путем умножения налогооблагаемой стоимости земельного участка на повышающий коэффициент город определяет окочательный размер налога на недвижимость в Германии и присылает собственнику документ под названием Grundsteuerbescheid.

Пример: Налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к опредёлённым календарным датам. Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости. Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года даже в том случае, если собственность перешла на покупателя в течение года.

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентуальном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему – дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Теперь вам стало понятно, что налог на недвижимость в Германии, несмотря на его устрашающую схему подсчёта, практически не играет существенной роли в финансах собственника недвижимости. Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости – Grunderwerbsteuer, речь о котором пойдёт в одной из следующих статей.

Возможно, вас также заинтересуют статьи нашего блога «Квартиры в Мюнхене: обзор цен и рынка недвижимости» или «Как открыть магазин в Германии».